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2014年上半年已了结，回望上半年的房地产市场，整体来讲，“微刺激”、“双向调控”成常态，处所当局自立多样化“救市”策略几次推出。然而尽管如斯，整体市场成交急剧萎缩，不雅望氛围舒展，上半年楼市一向处于低迷态势是不争的事实。上半年楼市成长态势是不是会鄙人半年继续延续?今年，是不是是购房者出手的好机会呢?

上半年回顾

世界杯正在巴西如火如荼的进行中，全球的目光都聚焦在这片广袤的地盘上。

来改过浪的报导称，与世界杯的火热比拟，2014年的全国楼市却披发着冰凉的气息。新年刚过，银行“停贷潮”就起头舒展，40多个首要城市呈现停贷现象，多家贸易银行上调基准利率。房贷收紧以后，一月全国楼市成交量呈现下滑，随之而来的是一些悲观旌旗灯号：国管公积金收紧，李嘉诚继续抛售内地房产……终于，突如其来的“楼市马年第一降”，在杭州点燃星星之火，不出数月已呈燎原之势。以后杭州、常州多楼盘堕入降价风浪，一时候颤动全国。

三月伊始，“两会”在万众等候中召开，房地产界也非分特别“严重”，纷纭猜想可能出台的政策。最终，除了“双向调控”和“京津冀一体化”外，并没有太多字眼让楼市受影响。3月16日，《国度新型城镇化法则》出台，再次提出各地应实施不同化住房和信贷政策。而此时的全国楼市，环比客岁各项数据均呈现较着下滑，购房者的不雅望情感到达最近几年来的最高点。

眼看衰声四起，多地公布政策，插手救市阵营。从南宁到郑州，前后共有九城在户口、首套房购买前提上放宽限制，借以改变楼市颓势。但政策公布对楼市影响甚微，多地首套房贷利率继续上涨，公积金难贷等身分，继续困扰着上半年的楼市。

楼市的不景气还影响到地盘市场和开辟商。在1月爆发一波购地高潮后，浩繁开辟商俄然堕入寂静，龙头房企更是远离土拍现场。地盘存量过量，资金链收紧乃至断裂，使很多房企堕入逆境，而此时呈现的高管去职潮更是落井下石。

上半年存量为近四年最高

据中国证券报报导，日前发布的一份陈述显示，在35个重点监测的城市中，超九成城市成交面积同比下降，此中杭州下降幅度最大达51.33%;下降幅度第二的是北京，降幅为47.23%;厦门位居第三，同比下降45.35%。35个城市中，同比成交上升的只有三个城市，别离为南昌、合肥和温州。

华夏地产研究中间有关室第成交套数的统计数据也印证了这一趋向。其数据显示，上半年全国典型的54城市合计室第签约套数为113.9万套。这一数值比2013年上半年同期下调23.7%，此中一线城市楼市成交跌幅到达了31%，二线城市跌幅到达了34%。

从6月单月的数据来看，市场等候的升温景象并未发生。数据显示，今年6月监测的42个首要城市累计成交面积环比下降14%，同比下降22.8%，仍处于2012年以来单月较低程度。此中二三线城市成交下滑十分较着，同比跌幅最大的徐州和汕头市，成交面积各自下跌171%和91%。

一方面是成交量下滑，另外一方面倒是新增供给增添，二者叠加致使多地库存爬升到鉴戒线边沿。

截至2014年6月末，陈述称，14个首要城市库存量环比上月增加2.78%，处于2014年以来最高程度，上海、广州、青岛等地库存接近2010年以来最高程度。蚌埠、南京两地可售面积环比增幅跨越10%，北京库存冲破980万平方米，位于2014年以来最高程度。

在成交下滑、库存上升的带动下，中国首要城市房价也在普涨两年后呈现下调。一些处所当局也已起头调整、松动楼市政策，如呼和浩特市明文打消了限购令。济南市也在限购松绑的动静传播一天后，由官方回应称正研究现行商品住房限购政策进行调整的法子。

频出的限购政策

限购政策最早呈现在2010年4月17日发布的《国务院关于果断遏制部份城市房价过快上涨的通知》中，“处所人平易近当局可按照现实环境，采纳姑且性办法，在必定期间内限制购房套数。”今朝实施限购政策的城市有40多个。

据新华网的报导，在经济大省山东省会济南市，已实施3年多的商品房限购政策10日被确认周全打消。这是自6月底内蒙古自治区省会呼内蒙古呼和浩特正式发文调整衡宇限购政策后，又一个确认打消限购的城市。

限购政策是2011年前后，中国各地为按捺房地产价钱过快上涨而采纳的限制性采办办法，如很多地域禁止在当地拥有2套房的居平易近再在当地采办住房。执行限购政策的城市一度到达40余个。

而此前已有杭州、无锡、天津、沈阳、广州等10余个城市采纳或直接放松限购前提、或放宽落户前提、或采纳调整公积金贷款等体例增进楼市不变，此中大大都和济南一样，采纳“低调”不发文件的体例。

部份业内助士认为，中国处所当局放松限购还和“地盘财务”有必定关系。在中国客岁国有地盘利用权出让收入占到全国财务总收入的约三分之一，在一些处所“地盘财务”更是占到一半以上。但今年以来这一主要财务支柱却表示欠安。

限购是与非

限购与不限购，对房价会发生多大影响?“限购”松绑可否改变楼市价钱走势?对此，中国青年报报导称，全国房地产司理人联盟副秘书长陈宝存展望，除个体城市外，估计今年年内限购政策会在多个城市完全退出。他暗示，此刻的政策导向是稳增加，根基上是适度宽松的政策。当局的根基思惟是“用市场手段解决楼市问题，而不是用调控手段”。

陈宝存认为，限购政策是“重大堰塞湖政策”。限购政策不单未覆灭需求，并且积攒需求。分类调控是已明白的楼市调控政策，每一个处所按照自己的现实环境作出判定。“将来楼市走向取决于信贷政策”，他说，限购与否对楼市的影响并不显著。

北京师范大学房地产研究中间主任董藩暗示，限购松绑的感化有限，“因为一套房子几十万元、上百万元，乃至在北京、上海要几百万元，所以只打消限购，贷款不共同，市场很难有出格较着的回暖。”

杨红旭持一样不雅点，短时间内市场在降温，仅靠一个限购政策的放松，难以使市场发生逆转。“良多城市原本就没有限购，但仍是在降温，所以限购并非影响楼市的最关头的身分。”

让市场恢复还需具有哪些前提呢?董藩认为，“限贷”要松绑。同时，三四线城市之前放地量太多，若要增进买卖，还要公布收缩地盘供给，以增进当前市场恢复。不然，平易近众担忧房价还会下跌，处在不雅望状况，买卖得不到恢复。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭暗示，影响楼市的身分首要有四：起首是信贷政策，此刻的信贷政策较紧，首套房贷扣头很是少，房贷政策偏紧，制约了一些合理需求的释放。第二，经济下行压力较大，致使购房能力下降。第三，客岁部份城市房价大涨，致使购房能力降低，大涨以后必定会有一个调整。第四，此刻供求关系发生逆转，此刻部份城市库存压力很是大，发卖周期也很长，需要刺激需求。

市场遭遇拐点?

北京商报报导称，2014年上半年，尤其是二季度，全国房地产市场进入较着的降温调整阶段，然而，对于我国楼市是不是真的在上半年迎来拐点业界存分歧观点，包括住建部官员在内的一种不雅点认为，今朝市场的降温是对2013年过热状况的自我调理、修整;但另外一方却认为整体市场失落头向下的趋向已更加了了，实质性下调阶段已不再遥远。但非论哪一种准确，全国楼市呈现的寒意遮蔽不住了，而一线城市和二三四线城市的分化也已没法被疏忽。

在房地产市场中，最具代表性的新建商品房市场，2014年自年头履历了新年带来的寒流后，并没有呈现房企期盼的“小阳春”，反而继续连结低迷，而且在二季度呈现了加快降温的趋向。5月初，一篇名为《万科副总裁毛大庆内部讲话稿》的文章传达了毛大庆率先看空行业、全国房地产市场将下行的不雅点，引燃更多人的“看空”论调。

有统计机构乃至发布数据显示，2014年5月全国100个首要城市新房平均价钱呈现了持续23个月环比上涨后的首跌，而且跌幅在6月呈现了延续扩大的现象。而据国度统计局发布最新数据显示，5月全国70个大中城市新房价钱环比下降的城市已到达35个，环比增添了27个，而此前价钱一向坚挺的一线城市房价也首现环降现象，北上广深四个一线城市中，只有北京的新房价钱仍在环比上涨，广州环比持平，而上海和深圳别离环比下跌了0.3%和0.2%。比拟之下，二手房市场走势根基与新房不异，但整体市场的寒意却分散得更广，就连北上广深几近都进入了价钱下行通道。

非论是新房市场仍是二手房市场，刮了六个月的凉风也袒护不住一线城市和二三四线城市分化愈发现显的趋向，而房企也纷纭瞅准了这一势头，马不断蹄地转移着经营的主阵地，尽量快地从三四线城市中“脱身”。“一季度起，全国市场整体不变，房价确实呈现了较着分化，一线城市房价暖和上涨，部份二线城市房价有所松动，一些住房存量对比多的三四线城市房价呈现了下降，这也是市场调理的正常表示。”国度统计局国平易近经济综合统计司司长、新闻讲话人盛来运暗示。

下半年将何去何从?

调整将延续

上海证券报评论称，因为政策、资金、供乞降预期等身分呈现了较着转向，今年以来进入了调整周期的我国房地产市场发生了较大转变。在政策思绪转换、资金情况改变、供求关系逆转、市场预期转向等多重身分的配合感化下，估计楼市调整还将延续。

由当局自动调控转为市场自觉调理，是当前楼市的一个重大转变。在“双向调控”的整体框架下，我国经济在“稳增加”和“促转型”之间追求均衡。经由过程政策鼎新和市场调整消化楼市堆集的深条理矛盾，将指导楼市持久良性成长，使经济逐步解脱对房地产的依靠。

另外一个重大转变，是决议计划层对于房价调整的容忍度在晋升。当房价处于下行通道时，当局不再等闲出手救市，并紧密亲密存眷处所当局的各类托市行为。另外，以解决平易近生问题为导向的窗口指导，和以定向宽松为主的货泉微调，意在维稳和表现不同化，而非调控和货泉全局放松的表示。

今年的资金情况延续了客岁末的严重情势，开辟商的资金来历增速呈现了“断层式”下滑，银行纷纭收紧房贷额度、拉长放款流程。截至一季度末，小我住房贷款加权平均利率已持续上升6个季度，达6.70%，为自2012年以来初次高于五年期贷款基准利率。尽管“央五条”对按揭贷款投放提出了要求，但今朝银行对个贷政策调整动力不足，经营行为日益市场化的贸易银行更倾向于从经营利润、资金成本和市场风险角度综合考虑。跟着当前经济和楼市风险逐步表露，资产质量相对优秀的小我住房贷款对银行的吸引力将有所晋升，房贷利率或恰当下调，但难以到达客岁6月前的程度。

因为客岁的高拿地、高开工和高库存，今年市场的整体供给程度大幅晋升，3月起大都城市新增供给显现快速增加态势，同时资金回笼要乞降业绩方针压力也加大了开辟商推盘意愿。而需求方面，客岁供销两旺的场合排场使大量需求加快释放乃至提早释放，而今年银行个贷政策收紧和看空情感舒展，则对购房需求形成了按捺。供需关系相对客岁呈现较着的逆转，致使整体库存大幅爬升，出清周期较着拉长。

跟着今年以来房地产市场趋冷，楼市只涨不跌的预期有了底子改变。市场消极情感滋长，进而更有“崩盘论”、“拐点论”在延续发酵，使得需求疲软，不雅望流行。而开辟商应对市场转变，调整售价打折促销的行为，更进一步深化了看淡后市的预期。楼市在预期的自我印证和自我实现中又加重了下行趋向。

按今朝房产投资增速下台阶、商品房成交趋弱、房价调整压力延续、地盘市场成交缩量的趋向来判定，房价下行之势无疑仍将延续。

三季度房企可能最难熬

新京报评论文章称，2014年房地产市场的整体走势，超乎了房企的想象，量价双双下滑的趋向较着，打了开辟商一个措手不及。

起首，从客岁全国房地产市场运行环境来看，市场首要指标，包括开辟投资额、地盘成交面积、发卖额等，都创下了曩昔几年来的新高，并且增速较着较高。恰是因为客岁环境整体向好，今年年头以来，以万科、绿地、万达为代表的各大房企纷纭上调了年度发卖方针;可是，今年上半年俄然收紧的货泉政策，却让企业纷纭遭遇“滑铁卢”。

据一项权势巨子数据显示，国内大大都城市，在上半年与房地产相关的贷款增量为零，而往年城市有10%-20%的递增，并且一季度的房款额度凡是代表全年房款额度的40%阁下。但从今年的货泉政策来看，凸起了两大较着的转变：第一，季度放款打算平均化;第二，大大都城市房地产贷款余额没有增量。这致使了购房人拿得出首付银行却放不出款来的现象，整个市场的量价双降便成为必定。

别的，从上半年各企业运行的月报和季报来看，分歧企业之间的分化趋向很是较着。我小我认为三季度房企的日子仍是会对比难熬，乃至多是全年最难熬的季度;可是到了四时度也许会有所好转。

在这里做一个斗胆展望：进入四时度今后，限购放松的城市可能会过半。2011年时，实施限购的城市约50个。今朝，跟着呼和浩特等一些城市打消限购，打消限购的城市数目将会更多，市场情势将会好一些。

而对北京而言，楼市的刚性需求对比强，抗跌性也更强。可是上半年一些楼盘的打折也闪开发商警省地熟悉到：任何城市，在市场较好的环境下，也有很多项目呈现滞销现象;同理，市场波动时，高性价比的项目也能卖得不错。近似于股市，普涨的行情中也有跌的，反之亦然。而企业和项目标环境若何，最终仍是要比拼过硬的实力。

“唱衰”、“看好”声音共存

可能在浩繁购房者眼中，颠末上半年的成长，今年我国房地产市场大局已定。但在业内看来，下半年市场走势仍扑朔迷离。

来自地产中国网的报导称，克而瑞咨询发布陈述指出，当前我国房地产市场成交量已到低点，需求继续大幅萎缩的空间也不大，诸多城市的新建商品室第成交量也已与2012年乃至2013年成交最低值半斤八两。从量上来看，全国楼市已处底部区域，但量到了底部并不料味着下一步就必需反弹，可能会在底部区域盘整一段时候。中金公司更在阐发陈述中称，估计重点城市下半年全国成交量将有6%阁下的同比降幅，房价将环比下降约5%-10%。部份公司或下调发卖方针，从而应对房地产市场隆冬。

即便是今年上半年发卖同比增加55%的旭辉董事长林中也在最近的一次采访中提出，楼市最严寒的时辰还没有到来，下半年的房地产市场会比上半年还要差，接下来的三季度，竞争会更剧烈，价钱将是个频频触底的阶段，促销力度会更大。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭暗示，此前两轮调整别离位于2008年末2009年头和2011年末2012年头。前者的房价下跌周期延续六个月，后者为八个月。因为处于“黄金十年”，上述期间房地财产调整纪律是：房价上涨时涨幅很大，下跌时跌幅很小;涨的时候长，跌的时候短。比拟之下，

现在房地财产表里情况均不乐不雅，首要表现在：既无财务刺激打算及超宽松货泉政策，又面对整体市场“供大于求”的环境。这决议了此轮房地产市场调整周期将更长，即房价下跌时候可能跨越八个月。

然而，另外一方面，陈宝存等多位业内助士反而并没有这么消极。“自从中心果断许诺经济增速7.5%以后，对于楼市过度地耽忧也就没有需要了。”陈宝存暗示，下半年，宏不雅经济各类微刺激政策出台是必定趋向，非论中心是不是会就房地产市场出台刺激政策，只要当局拿出救市政策，起首受益的一定是房地产行业，回温状况也将顿时传导至房地产市场中。“今朝市场逐渐下行的趋向已确认，今年房地产市场‘v形底’的深度取决于当局对国内出产总值7.5%既定方针的追求度。”正荣地产集团相关负责人暗示，若是7.5%的方针是必定要到达的，那末，今年房地产市场的“v形底”就会对比浅，若是当局对7.5%方针的追求不那末强烈则反之。从今朝环境来看下半年当局对于宏不雅经济走势风雅向的立场一定是前者。

另外，对于处所当局，克而瑞相关阐发师也明白，在地盘出让等收入削减的环境下，迫于财务压力，估计下半年处所当局按照中心“分类调控”原则，尤其是近期住建部再次重申了楼市调控的处所主导权以后，出台多样化调整政策的可能性被加大，包括打消或调整限购政策、购房落户、公积金贷款政策、地盘投放和房地产税收减免等，出台的历程将会加速，力度也将更大。

买房仍是卖房?

2014年下半年在酷热中如期开启，楼市也进入了下半场时候。最近周边很多人都在问：下半年是买房仍是卖房呢?

对此，南边都会报评论称，买仍是卖真是个纠结的事，尤其是房子，买了怕跌，不买怕涨;跌了想卖，卖了怕再涨……“下半年不太可能有大的放松，利率政策调整的可能性很小。”交行首席经济学家连平谈起今年下半年情势时说。而前段时候，关于房地产“救市”的动静层见叠出，从最早的南宁、到天津滨海新区，然后是宁波，再到安徽铜陵。面临处所当局楼市政策的调整，良多人大喊处所当局“救市”不该该。

就房价而言，有陈述指出，一线城市房价2014年将显现先涨后稳态势;二线城市房价稳步上涨的款式不变，但新增供给充实释放必定水平上会减弱价钱的涨势;至于三线城市，因为部份城市道临去库存压力，将来一两年内都将进入阶段性盘整状况。

固然也有人展望，六七月是楼市抄底的时辰，开辟商若要平安度过难关，以价换量是一个很主要的手段。别的，楼市会在第四时度逐步回暖，包括行业和政策城市趋势于利好。不外，此次回暖的力度与2010年和2012年比拟并不强烈，前两次回暖是“大跌大涨”，而此次回暖应该是“缓跌缓涨”。

总之，对于下半年楼市会何去何从，可谓众口纷纭。其实仍是那句老话，合理安闲人心中，买仍是卖，皆由大家所需而定，其实不必太把涨跌放在心上，随缘就好。